Lokal, który ma najemcę płacącego regularnie czynsz, to dla wielu inwestorów najbardziej pożądany rodzaj nieruchomości. Kupują nie tylko metry, ale gotowy strumień dochodu od pierwszego dnia. Dobrze przygotowana sprzedaż takiego lokalu potrafi przynieść wyraźnie wyższą cenę niż sprzedaż tego samego lokalu bez najemcy.
Żeby tak się stało, kupujący musi zobaczyć liczby, które go przekonają, i dokumenty, które usuną jego wątpliwości. W tym artykule pokazujemy, jak sprzedać lokal z najemcą w Trójmieście i na co zwrócić uwagę przed rozmową z inwestorem.
Dlaczego inwestorzy szukają lokali z najemcą
Inwestor, który kupuje pusty lokal, bierze na siebie ryzyko: nie wie, ile czasu zajmie znalezienie najemcy, ile wyniesie czynsz i czy będzie musiał zainwestować w adaptację. Lokal z najemcą tego ryzyka nie ma albo ma je znacznie mniejsze.
Dlatego inwestor jest gotów zapłacić więcej, o ile spełnione są trzy warunki:
- najemca jest wiarygodny i płaci terminowo,
- umowa najmu obowiązuje jeszcze przez rozsądnie długi czas,
- czynsz jest na poziomie rynkowym, a nie zawyżony czy zaniżony.
Jeśli któryś z tych elementów budzi wątpliwości, inwestor obniży swoją ofertę albo zrezygnuje.
Jak inwestor liczy wartość lokalu z najemcą
Podstawą jest dochód netto, czyli roczny czynsz pomniejszony o koszty ponoszone przez właściciela, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie czy część opłat dla wspólnoty, których nie pokrywa najemca. Ten dochód inwestor dzieli przez cenę zakupu i otrzymuje stopę zwrotu.
Na poziom akceptowanej stopy zwrotu wpływa wiele czynników: lokalizacja, typ najemcy, długość umowy, stan budynku i ogólna sytuacja na rynku. Sieć handlowa z umową na wiele lat to dla inwestora zupełnie inne ryzyko niż mała firma z umową na czas nieokreślony.
W praktyce oznacza to jedno: im bezpieczniejszy dochód, tym wyższą cenę możesz uzyskać.
Umowa najmu pod lupą kupującego
Kupujący przeczyta umowę najmu bardzo dokładnie, bo po zakupie wchodzi w prawa wynajmującego. Zwróci uwagę na:
- Okres obowiązywania i możliwość wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę.
- Waloryzację czynszu, na przykład o wskaźnik inflacji, która chroni dochód w czasie.
- Podział kosztów: kto płaci podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, media i drobne naprawy.
- Zabezpieczenia: kaucję, gwarancję bankową lub poręczenie.
- Nakłady najemcy i zasady ich rozliczenia po zakończeniu umowy.
Umowa zawarta na czas oznaczony, z waloryzacją i solidnym zabezpieczeniem, podnosi wartość lokalu. Umowa na czas nieokreślony, bez waloryzacji i z łatwym wypowiedzeniem, ją obniża.
Jak przygotować lokal z najemcą do sprzedaży
Przed rozpoczęciem rozmów z inwestorami warto uporządkować kilka spraw:
- zebrać umowę najmu ze wszystkimi aneksami i historię płatności czynszu,
- przygotować zestawienie kosztów ponoszonych przez właściciela,
- sprawdzić, czy nie ma zaległości najemcy, a jeśli są, wyjaśnić je przed sprzedażą,
- porozmawiać z najemcą o planowanej sprzedaży, żeby nie był zaskoczony wizytami,
- rozważyć przedłużenie umowy najmu, jeśli zbliża się jej koniec.
To ostatnie bywa szczególnie opłacalne. Lokal z umową na kolejne kilka lat jest dla inwestora wart więcej niż lokal, w którym najemca może się wyprowadzić za kilka miesięcy.
Memorandum inwestycyjne, czyli oferta w języku inwestora
Zamiast zwykłego ogłoszenia warto przygotować krótki dokument dla inwestorów. Powinien zawierać opis lokalu i lokalizacji, informacje o najemcy, najważniejsze warunki umowy, dochód netto, oczekiwaną cenę i wynikającą z niej stopę zwrotu. Do tego zdjęcia, rzut lokalu i informację o statusie VAT.
Taki dokument oszczędza czas obu stronom. Inwestor od razu wie, czy oferta pasuje do jego kryteriów, a Ty rozmawiasz tylko z osobami, które naprawdę są zainteresowane.
Formalności przy sprzedaży lokalu z najemcą
Najemca zostaje w lokalu, a nabywca wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego. Po transakcji należy powiadomić najemcę o zmianie właściciela i nowym numerze konta. Trzeba też przekazać kupującemu kaucję lub inne zabezpieczenia. Warto to dokładnie opisać w akcie notarialnym, żeby uniknąć sporów.
Osobną kwestią jest VAT. Od tego, czy sprzedaż jest opodatkowana, czy zwolniona, zależy cena brutto i rozliczenia stron. To temat do omówienia z doradcą podatkowym jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji.
Najczęściej zadawane pytania
Czy najemca musi się zgodzić na sprzedaż lokalu?
Nie. Właściciel może sprzedać lokal bez zgody najemcy. Najemca zostaje w lokalu na dotychczasowych warunkach, a nowy właściciel wchodzi w umowę.
Czy lokal z najemcą jest wart więcej niż pusty?
Zwykle tak, jeśli najemca jest wiarygodny, a czynsz rynkowy. Inwestor płaci za pewny dochód i brak ryzyka pustostanu.
Co się dzieje z kaucją najemcy przy sprzedaży?
Kaucja powinna zostać przekazana nowemu właścicielowi, bo to on będzie ją rozliczał po zakończeniu najmu. Warto to zapisać w umowie sprzedaży.
Masz lokal z najemcą w Trójmieście i chcesz sprzedać go jako inwestycję? Skontaktuj się z Invest-Home przez invest-home.eu/ lub zadzwoń: 575 414 959. Przygotujemy analizę i dotrzemy do inwestorów.