Lokal użytkowy na parterze bloku, pawilon przy ruchliwej ulicy czy biuro w kamienicy to nieruchomości, które mogą świetnie się sprzedać. Pod warunkiem że trafią do właściwego kupującego i zostaną przedstawione we właściwy sposób. Właściciele, którzy podchodzą do sprzedaży lokalu jak do sprzedaży mieszkania, często czekają miesiącami na telefon, który nie przychodzi.
W tym przewodniku pokazujemy, jak przygotować sprzedaż lokalu użytkowego w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie, kogo szukać po drugiej stronie stołu i jak uniknąć błędów, które obniżają cenę.
Krok 1: określ, kto jest Twoim kupującym
To pierwsze i najważniejsze pytanie. Lokal użytkowy kupują najczęściej dwie grupy:
- Inwestorzy, którzy chcą kupić lokal z najemcą i co miesiąc pobierać czynsz. Patrzą na stopę zwrotu, długość umowy najmu i wiarygodność najemcy.
- Użytkownicy, czyli firmy i przedsiębiorcy, którzy chcą prowadzić w lokalu własną działalność. Liczy się dla nich lokalizacja, widoczność witryny, parking, metraż i możliwość dostosowania wnętrza.
Ten sam lokal można przedstawić obu grupom, ale w zupełnie inny sposób. Jeśli lokal jest wynajęty, główną grupą są inwestorzy. Jeśli stoi pusty, warto rozważyć, czy szybciej i drożej nie sprzeda się po znalezieniu najemcy.
Krok 2: zbierz dokumenty i dane
Kupujący lokal użytkowy oczekuje więcej informacji niż kupujący mieszkanie. Przygotuj je przed rozpoczęciem sprzedaży:
- Odpis z księgi wieczystej i podstawę nabycia lokalu.
- Zaświadczenie o samodzielności lokalu lub dokumenty dotyczące jego wydzielenia.
- Umowy najmu wraz z aneksami, jeśli lokal jest wynajęty.
- Zestawienie kosztów: opłaty dla wspólnoty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, media.
- Informację o przeznaczeniu lokalu i dopuszczalnych rodzajach działalności, na przykład gastronomii.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Informację, czy sprzedaż będzie opodatkowana VAT, czy zwolniona.
Kompletny pakiet dokumentów pokazuje kupującemu, że sprzedaż jest dobrze przygotowana, i skraca etap sprawdzania nieruchomości.
Krok 3: wyceń lokal w sposób, który rozumie kupujący
Przy lokalu z najemcą inwestor liczy przede wszystkim roczny dochód netto i dzieli go przez cenę. Wynik to stopa zwrotu, którą porównuje z innymi możliwościami ulokowania pieniędzy. Jeśli cena jest za wysoka w stosunku do czynszu, inwestor po prostu policzy i zrezygnuje.
Przy pustym lokalu ważniejsze są ceny podobnych lokali w okolicy i potencjał najmu. Warto pokazać kupującemu, jaki czynsz realnie można uzyskać za ten lokal. Dobra wycena łączy oba podejścia i bierze pod uwagę lokalizację, witrynę, natężenie ruchu pieszego, parking i stan techniczny.
Krok 4: przygotuj ofertę dla konkretnego odbiorcy
Oferta lokalu użytkowego powinna odpowiadać na pytania kupującego, zanim je zada. Dla inwestora to czynsz, okres umowy, rodzaj najemcy, koszty i stopa zwrotu. Dla użytkownika to metraż, wysokość pomieszczeń, witryna, zaplecze, przyłącza, moc elektryczna, wentylacja i możliwość ustawienia szyldu.
Zdjęcia powinny pokazywać nie tylko wnętrze, ale też otoczenie: ulicę, wejście, sąsiednie lokale i parking. Kupujący chce zobaczyć, jak lokal funkcjonuje w okolicy.
Krok 5: dotrzyj do kupujących i prowadź negocjacje
Portale ogłoszeniowe to tylko jeden z kanałów. W przypadku lokali duże znaczenie mają kontakty z inwestorami, sieciami handlowymi i usługowymi oraz bezpośrednie dotarcie do firm, które szukają lokalizacji w danej części miasta.
Negocjacje przy lokalach często dotyczą nie tylko ceny. Rozmawia się o terminie wydania, o przejęciu umowy najmu, o tym, kto pokrywa koszty adaptacji, i o rozliczeniu VAT. Dobrze przygotowany sprzedający ma tu silniejszą pozycję.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży lokalu użytkowego
- Wystawienie lokalu z najemcą bez pokazania liczb, czyli czynszu i kosztów.
- Cena oparta na cenach mieszkań w okolicy, a nie na dochodzie lub cenach lokali.
- Brak informacji o VAT, który wychodzi dopiero u notariusza.
- Słabe zdjęcia zrobione przy zamkniętych roletach lub w pustym, zaniedbanym wnętrzu.
- Sprzedaż pustego lokalu bez sprawdzenia, czy z najemcą nie byłby wart więcej.
Najczęściej zadawane pytania
Czy sprzedaż lokalu użytkowego podlega VAT?
To zależy od tego, kto sprzedaje i w jakich okolicznościach. Często sprzedaż jest zwolniona z VAT, ale w wielu sytuacjach strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować. Każdy przypadek warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Czy mogę sprzedać lokal z najemcą?
Tak. Najemca zostaje w lokalu, a kupujący wchodzi w prawa wynajmującego. Dla inwestorów to często zaleta, a nie problem.
Ile trwa sprzedaż lokalu użytkowego?
Zazwyczaj dłużej niż mieszkania, bo kupujący analizuje inwestycję dokładniej. Właściwa wycena i dotarcie do inwestorów wyraźnie skracają ten czas.
Chcesz sprzedać lokal użytkowy w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie? Skontaktuj się z Invest-Home przez invest-home.eu/ lub zadzwoń: 575 414 959. Przygotujemy wycenę i strategię sprzedaży dopasowaną do Twojego lokalu.