Przy sprzedaży mieszkania prywatnego właściciela VAT zwykle nie jest tematem. Przy nieruchomościach komercyjnych potrafi przesądzić o całej transakcji. Od tego, czy sprzedaż będzie opodatkowana VAT, zwolniona, czy w ogóle poza VAT, zależy cena brutto, krąg kupujących i to, czy pojawi się podatek od czynności cywilnoprawnych.
W tym artykule omawiamy najważniejsze zasady w przystępny sposób. To nie zastąpi porady podatkowej, bo każda sytuacja jest inna i przepisy się zmieniają, ale pozwoli Ci zadać doradcy właściwe pytania.
Kiedy sprzedaż nieruchomości w ogóle podlega VAT
VAT pojawia się wtedy, gdy sprzedającym jest podatnik VAT działający w tym charakterze. Najczęściej to firma lub przedsiębiorca, który używał lokalu w działalności gospodarczej albo go wynajmował jako podatnik VAT.
Osoba prywatna, która sprzedaje lokal należący do jej majątku prywatnego, co do zasady nie płaci VAT. Wyjątkiem są sytuacje, w których jej działania przypominają profesjonalny obrót, na przykład gdy regularnie kupuje, dzieli i sprzedaje nieruchomości. Takie przypadki warto przeanalizować indywidualnie.
Zwolnienie z VAT i pojęcie pierwszego zasiedlenia
Nawet jeśli sprzedaż podlega VAT, w wielu przypadkach jest z niego zwolniona. Ustawa o VAT zwalnia dostawę budynków i ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:
- sprzedaż następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży minęło mniej niż 2 lata.
Pierwsze zasiedlenie to w uproszczeniu oddanie budynku do użytkowania po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli nakłady na ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej. W praktyce oznacza to, że sprzedaż starszego lokalu, używanego od lat, jest zazwyczaj zwolniona z VAT. Sprzedaż nowego lokalu od dewelopera lub budynku po dużej modernizacji zwykle jest opodatkowana.
Istnieje też drugie zwolnienie, dla sytuacji, w których sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu i nie ponosił dużych nakładów na ulepszenie z prawem do odliczenia.
Rezygnacja ze zwolnienia: kiedy się opłaca
Przy zwolnieniu z tytułu upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia strony mogą z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie VAT. Warunki są takie, że obie strony muszą być zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i złożyć zgodne oświadczenie. Można je złożyć do urzędu skarbowego przed dniem sprzedaży albo zawrzeć w akcie notarialnym.
Dlaczego ktoś miałby chcieć zapłacić VAT, skoro może go uniknąć? Bo dla kupującego będącego podatnikiem VAT podatek naliczony jest zwykle do odliczenia, a jednocześnie nie płaci on wtedy podatku PCC. Sprzedający może z kolei uniknąć korekty VAT odliczonego wcześniej przy zakupie lub ulepszeniu. Dla obu stron bywa to korzystne, ale wymaga dokładnego przeliczenia.
VAT a podatek od czynności cywilnoprawnych
To ważna zależność, o której często się zapomina:
| Sytuacja | VAT | PCC 2% (płaci kupujący) |
|---|---|---|
| Sprzedaż opodatkowana VAT | tak, najczęściej 23% przy lokalach użytkowych | nie |
| Sprzedaż zwolniona z VAT | nie | tak |
| Sprzedaż poza VAT, np. przez osobę prywatną | nie | tak |
Dla kupującego różnica w kosztach transakcji może być więc znacząca. Warto ją uwzględnić już przy ustalaniu ceny i negocjacjach.
Grunt pod budynkiem i sprzedaż przedsiębiorstwa
Przy sprzedaży budynku lub lokalu grunt co do zasady dzieli los budynku. Jeśli budynek jest zwolniony z VAT, zwolniona jest też dostawa gruntu, a jeśli opodatkowany, opodatkowany jest również grunt.
Osobną kategorią jest sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, na przykład budynku razem z umowami najmu, zespołem i zobowiązaniami. Taka transakcja może być w ogóle poza zakresem VAT, ale wtedy kupujący płaci PCC. Granica między zwykłą sprzedażą nieruchomości z najemcami a sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa bywa nieostra, dlatego przy większych transakcjach strony często występują o interpretację indywidualną.
Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości komercyjnej
Oprócz VAT jest jeszcze podatek dochodowy. Jeśli nieruchomość była środkiem trwałym w firmie, przychód ze sprzedaży rozlicza się w ramach działalności gospodarczej. Jeśli należała do majątku prywatnego, obowiązuje zasada pięciu lat: sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia, oznacza zwykle podatek 19% od dochodu.
Uwaga na lokale wycofane z działalności. Sprzedaż w określonym czasie po wycofaniu nadal może być traktowana jako przychód z działalności gospodarczej.
Jak przygotować się do rozmowy z doradcą
Zanim spotkasz się z doradcą podatkowym, zbierz:
- Akt nabycia nieruchomości i informację, czy odliczałeś VAT przy zakupie.
- Zestawienie nakładów na ulepszenia wraz z datami i informacją o odliczeniu VAT.
- Datę oddania lokalu do użytkowania po zakupie lub po modernizacji.
- Informację o statusie VAT kupującego, jeśli już go znasz.
- Umowy najmu, jeśli lokal jest wynajęty.
Dzięki temu analiza będzie szybsza, a decyzja o VAT zapadnie, zanim zaczną się negocjacje ceny.
Najczęściej zadawane pytania
Czy osoba prywatna płaci VAT przy sprzedaży lokalu użytkowego?
Co do zasady nie, jeśli lokal należał do majątku prywatnego i sprzedaż nie ma charakteru zawodowego obrotu nieruchomościami.
Czy cena lokalu w umowie powinna być podana netto czy brutto?
Przy sprzedaży opodatkowanej VAT warto jasno zapisać, czy cena zawiera VAT. Brak takiego zapisu bywa źródłem sporów.
Kto decyduje o rezygnacji ze zwolnienia z VAT?
Obie strony wspólnie. Rezygnacja wymaga zgodnego oświadczenia sprzedającego i kupującego, którzy są czynnymi podatnikami VAT.
Sprzedajesz nieruchomość komercyjną i chcesz dobrze przygotować transakcję? Skontaktuj się z Invest-Home przez invest-home.eu/ lub zadzwoń: 575 414 959. Poprowadzimy sprzedaż i współpracujemy z doradcami, którzy pomogą rozstrzygnąć kwestie podatkowe.